O arrematante de imóveis em leilões é responsável pelos débitos de IPTU?

O edital é de extrema importância para quem pretende arrematar um imóvel através de leilões. Ocorre que, muitas vezes, o edital prevê que as dívidas do IPTU não são sub-rogadas pelo preço da arrematação, ou seja, não estão inclusas no valor pago no leilão pelo arrematante.

No entanto, o Código Tributário Nacional (CTN), em seu art. 130, § único, prevê que no caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o preço arrematado.

Diante disso, o arrematante precisava buscar o judiciário para se isentar dos débitos passados de IPTU, o que acarretava uma enorme insegurança e dispêndio financeiro para o comprador/investidor.

Portanto, a fim de encerrar a celeuma, no dia 9 de outubro de 2024, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento dos Recursos Especiais 1.914.902/SP, 1.944.757/SP e 1.961.835/SP (Tema 1134), decidiu que o arrematante de um imóvel em leilão não é responsável por débitos tributários anteriores à arrematação, ou seja, mesmo que o edital preveja ao contrário, os débitos de IPTU são sub-rogado no preço da arrematação, o que reforça a aplicação do artigo 130 do CTN.

A tese fixada pelo STJ é válida para leilões cujos editais sejam divulgados após a publicação da ata de julgamento, exceto para casos em que haja ação judicial ou pedido administrativo pendente de julgamento. 

A decisão do Tribunal Superior traz maior segurança e previsibilidade para as relações jurídicas envolvidas, beneficiando tanto os arrematantes quanto o poder público.